Wohnraum schaffen ohne Waffen

10.04.2019 | zur Diskussion | top

In Anlehnung an den alten pazifistischen Leitspruch wollen wir zur derzeitigen Diskussion um Mietsteigerungen, fehlendem Wohnraum und Enteignung klar Position beziehen.

Die deutsche Wirtschaft ist als Modell einer sozialen Marktwirtschaft ausgebildet. Und das Element der Marktwirtschaft drückt sich inbesondere in einem -neben vielen anderen Faktoren- Ausgleichsspiel zwischen Angebot und Nachfrage aus.

Seit Jahren dokumentieren Forscher wie Empirica das Wanderungverhalten der Deutschen über die verschiedenen Lebensphasen hinweg. Das sogenannte Schwarmverhalten führt dazu, dass sich Gleichgesinnte im Bezug auf die Wahl des Lebensortes analog verhalten, d.h. sie suchen ihresgleichen an den Orten, wo der Schwarm mehrheitlich hingewandert ist. Das sind für junge Studierende die Uni-Städte, danach für Berufsanfänger die Orte mit Arbeitsplätzen, für junge Familien das Umland der Arbeitsplätze und für ältere Generationen die Rückkehr in die Städte.

Alles in allem besteht Deutschland inzwischen nur noch aus mehreren Metropolregionen, die aus den genannten Gründen Zuzug erfahren, während die Nebenregionen über Negativsalden verfügen und nach und nach austrocknen. Das war in den neuen Bundesländern zuerst beobachtet worden, trifft aber auf Regionen wie die Eifel oder die Lüneburger Heide beispielhaft ebenso zu.
Der Run auf zentrale Städte mit Arbeit und Sozialleben und dem Antreffen Gleichgesinnter ist daher massiver Treiber für die derzeitige Nachfrageüberhänge in den angespannten Wohnungsmärkten.

Hinzukommt die Tatsache, dass in der Folge der Finanzmarktkrise nach 2008 / 2009 die Bauaktivitäten massiv reduziert wurden, weil zum einen die Investoren mit den Folgen der Krise beschäftigt waren und zum anderen für Projektentwicklungen keine Bankmittel zur Verfügung standen, weil diese mit sich selbst beschäftigt waren. Zudem ging die Zahl der Bauunternehmen nach dem Einbruch massiv zurück.
Letztendlich ist es aufgrund der guten Verfassung der Wirtschaft der letzten Jahre ausserdem lukrativer für Investoren, Büroimmobilien zu entwickeln, als in großem Stil Wohnungen zu bauen.

Alle diese Faktoren führen dazu, dass es in den Metropolen einen hohen Nachfrageüberhang nach Wohnraum gibt, der nicht befriedigt werden kann. Damit -und das ist volkswirtschaftliches Basiswissen - regelt sich dieses Ungleichgewicht über den Preis, der infolge der Konstellation steigt.

Die Politik kann diesen freien Markt regulieren und es gibt bereits bestehende Gesetze. Einem Bestandsmieter darf die Miete nur begrenzt erhöht werden (BGB). Die Mietpreisbremse sollte zudem den nicht regulierten Preisanstieg bei Wiedervermietung eindämmen. Da aber Neubauvorhaben nicht darunter fielen, sind die Mieten in einem Quartier in neuen Wohnungen gestiegen, dann stieg der ortsübliche Durchschnittspreis und damit konnten auch die Mietpreis-Gebremsten mehr erhöhen. Das wirkt also nicht wirklich.

Nun kommt die Politik also auf die Idee, sich Eigentum zu verschaffen, um dann als Eigentümer die Preisfunktion ausser Kraft zu setzen, weil man altruistisch die Mieten unverändert läßt. Welch ein Irrsinn. Der Anteil der börsennotierten Wohnungseigentümer beträgt gerade mal 4% am Gesamtwohnungsbestand. Über 50% der Wohnungen sind in der Hand von Privatmenschen, die Vermögensanlage in Form von vermieteten Wohnungen betreiben. Abgesehen von den Aber-Milliarden, die nach den Entscheidungen an Investitionen in den Haushalten zu verkraften wären und die vermutlich nur mit neuen Schulden stemmbar sind. Die erhöhten Zinszahlungen belasten dann wieder die Verwaltungshaushalte der Kommunen, die dieses Geld dann nicht mehr für andere Dinge ausgeben können.

Der einfachste Weg einer Normalisierung der Preisfunktion im Nachfrage-Angebot-Thema ist bei ungebremster Nachfrage also die Erhöhung des Angebotes. Auch hier hat die Politik eingewirkt mit Wiedereinführung des Baukindergeldes, das einigen Familien den Umzug ins Eigenheim ermöglicht.

Aber auch das löst nicht die Problematik, dass in den Metropolen nicht schnell genug gebaut wird. Und das ist zum Teil eine hausgemachte Problematik der Kommunen selbst, die die Ausweisung von Bauland nicht schnell genug vorantreiben. Bürgerinitiativen haben leichtes Spiel, neue Baugebiete zu verhindern. Neuer Wohnraum ja, aber bitte nicht hinter meinem Garten.

Was es braucht ist ein positives Umfeld, dass Investoren gezielt Wohnraum schaffen, der einerseits bezahlbar ist für die Mieter und andererseits auch das eingesetzte Geld mit einer annehmbaren Rendite verzinst. Hier kann der Staat mitwirken, in dem er über kommunale Wohnbaugesellschaften im Markt tätig wird. Das Thema der Nachverdichtung unserer Innenstädte ist zu wenig gewürdigt. Es ist durchaus denkbar, über einem einstöckigen Supermarkt mehrere Geschosse an Wohnen anzusiedeln.

Was aber nicht hilft ist, mit Hilfe von Enteignungsdebatten ein Klima der Unsicherheit zu schaffen mit dem Ergebnis, dass noch weniger Geld in die Projektierung von neuen Wohnungen fließt.

Wohnraum schaffen ohne Waffen heißt, einen gesellschaftlichen Konsens herbeizuführen, der die Balance der marktwirtschafltichen Wirkungen herbeiführt. Solange nur debattiert wird, steigt der Preis weiter, denn die steigende Nachfrage nach Wohnungen in Metropolen wird weiterhin das langsam zunehmende Angebot dominieren.

Für die UNION

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